摘要：2018年過去了，我們已經(jīng)踏入了2019年?；仡^看看2018年的房地產(chǎn)市場，如果用一個詞語形容就是冰火兩重天，在堅決遏制房價上漲提出以后，樓市仿佛一夜入秋。不過...

2018年過去了，我們已經(jīng)踏入了2019年。回頭看看2018年的房地產(chǎn)市場，如果用一個詞語形容就是冰火兩重天，在堅決遏制房價上漲提出以后，樓市仿佛一夜入秋。不過，值得注意的是，在樓市降溫的過程中，市場同時也存在著各種各樣的雜音，上演著各種各樣的戲碼：有松綁的謠言，有買房的糾結(jié)，有撐不下去的妥協(xié)等等。因此，筆者認為，樓市調(diào)控就是一場博弈，也是一場心理戰(zhàn)，剛需族、炒房客、房產(chǎn)中介、開發(fā)商等等為了自身利益而博弈。在筆者看來，2018年樓市的博弈戰(zhàn)或許還只是小打小鬧，而2019年樓市或?qū)⒂瓉碚嬲牟┺?，同時房價的走向也將逐步呈現(xiàn)真正的答案。那么，在這場博弈當中，最先妥協(xié)的會是誰呢？最后的贏家又會是誰呢？

筆者經(jīng)常聽到很多購房者都在糾結(jié)一個問題，即為什么房價可以大幅上漲，不可以大幅下跌呢？筆者認為，這個問題的答案可以從兩個方面來理解：一方面，與房價大幅上漲相比，房價下跌對于經(jīng)濟的傷害程度更大，房價大幅下跌帶來的會是一系列的負面連鎖反應(yīng)，涉及房地產(chǎn)上下游多個行業(yè)，最終會傳導到整個經(jīng)濟層面。反觀房價如果大幅上漲，只要不是高得離譜，總會有人接受，而且是越漲越買，搶都搶不到。另一方面，真正希望房價大幅下跌的往往只是還沒有買房的剛需，對有房子的、開發(fā)商、房產(chǎn)中介、銀行以及對房地產(chǎn)過度依賴的地方而言，基本都不希望房價出現(xiàn)下跌。

在筆者看來，這是顯而易見的，看漲永遠多過看跌。筆者認為，通過這兩個方面來看，樓市無處不存在博弈，但是在嚴厲的調(diào)控下，總有必須要妥協(xié)的對象，也必然會有受益的對象。目前，雖然樓市已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但房價非理性上漲的因素并沒有徹底根除，房價依然存在反彈的可能，而且期待調(diào)控放松的聲音依然蠢蠢欲動，可以預見的是2019年樓市博弈還會升級和持續(xù)。

第一，央地層面的博弈會持續(xù)出現(xiàn)。2018年最后一個月的時間里，樓市并不平靜：菏澤、廣州、珠海等城市調(diào)控政策出現(xiàn)了微調(diào)，衡陽取消限價政策后又撤回，樓市四小龍之首的合肥也被媒體曝出悄悄松綁了限購，這也一度引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于2019年樓市調(diào)控是否會全面松綁的猜想。不過，后來，高層經(jīng)濟工作會議和住建部陸續(xù)對2019年的房地產(chǎn)市場定調(diào)，要堅持房住不炒和因城施策。

在筆者看來，國家調(diào)控房價的態(tài)度很堅決，這是有目共睹的，但是由于每個城市的發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)市場環(huán)境不相同，對土地財政依賴程度不同，在沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，想要短時間改變這種情況并不容易。所以，在因城施策的目標下，不排除2019年越來越多的城市會對調(diào)控政策進行一定程度的松綁。不過，根據(jù)住建部工作會議透露的信息來看，內(nèi)容加了很關(guān)鍵的一句，即夯實地方主體責任，筆者認為，這無異于既房住不炒之后的又一個緊箍咒，或者給購房者吃下了一顆房價穩(wěn)定的定心丸。

第二，開發(fā)商和購房者的心理博弈。眾所周知，2018年上半年，搶也搶不到，2018年下半年，賣也賣不掉。那么，2019年又會怎么樣呢？筆者認為，由于開發(fā)商沒有了沖刺年終業(yè)績的緊迫任務(wù)，心態(tài)有了很大轉(zhuǎn)變，2019年年初大幅度推出優(yōu)惠措施的可能性大大降低，房子賣不掉也可以壓一壓。恰恰相反，不排除一些開發(fā)商通過上調(diào)房價來施壓購房者買漲不買跌的心理，在這種情況下，樓市出現(xiàn)一定回暖是可以預期的，但是幾乎不會再回到過去那種瘋狂搶房的狀態(tài)。不過，只要購房者看清了開發(fā)商的套路，心態(tài)不發(fā)生轉(zhuǎn)變，最終妥協(xié)的也只能是開發(fā)商。

第三，炒房客和接盤者之間的博弈。剛需，往往被稱作韭菜、接盤俠等等，這就說明了剛需在市場當中一個尷尬的地位。樓市調(diào)控兩年多，除了看見風頭早早撤離市場的投機客以外，剩下的早已經(jīng)被高位套牢了。有空時，如果你去中介門店看看，你會發(fā)現(xiàn)，掛牌的房源不少，帶看量也不低，但是基本都是以看看為主，真正考慮買房的少之又少。其中有一個很重要的原因就是囤房客賣不到心理價位，而接盤俠也買不到心理價位，只能一拍即散。此前，媒體曝出的降價一兩百萬賣房的也的確存在，但是很多都是通過拆東墻補西墻的方式來維持現(xiàn)金流的安全。筆者認為，2019年炒房客和韭菜之間的博弈必然還會持續(xù)，目前很多死扛月供的炒房客已經(jīng)面臨著斷供風險。

第四，中介和購房者上演謊言博弈。無論樓市低迷還是房價高漲，房產(chǎn)中介、置業(yè)顧問往往都是最活躍的群體，活躍在朋友圈里，活躍在各種鼓吹房價上漲的廣告里，活躍在你電話的另一端。市場稍有風吹草動，不管三七二十一，他們總是第一個跳出來喊漲。比如，前陣子，菏澤等地出現(xiàn)政策微調(diào)，不少房產(chǎn)中介便過度解讀，鼓吹房價只會上漲，不會下跌的論調(diào)，擾亂市場預期。其實，2018年下半年以來，打擊黑中介一直是房地產(chǎn)亂象治理的重點之一。筆者認為，在2019年因城施策的調(diào)控目標下，房產(chǎn)中介等群體也會借著這股微調(diào)風來唱戲，購房者應(yīng)該擦亮眼睛，理性對待。

筆者認為，市場各方的博弈都是從自身利益出發(fā)，剛需為了安全買房，炒房客為了高價賣房，房產(chǎn)中介為了賺錢牟利，地方城市則為了財政收入和城市發(fā)展。根據(jù)國家2019年穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標來看，在房住不炒的定位下，2019年擾亂房地產(chǎn)市場的行為依然會受到嚴格監(jiān)管，那些期待能夠在房地產(chǎn)江湖里興風作浪，大賺一筆的可以歇歇了。

此外，2019年房價小幅波動是大概率事件，不過對購房者而言，一二線城市基本可以放心買房，城市綜合發(fā)展水平?jīng)Q定了房價基數(shù)的穩(wěn)定，就算短期不會帶來巨大升值空間，但最起碼不會吃虧，而且調(diào)控政策的最終結(jié)果一定是利好剛需的。另外需要關(guān)注的是，2018年諸多報告和會議已經(jīng)多次釋放了脫虛向?qū)嵉闹匾院途o迫性，如今的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷改變，也到了不得不改變的時候。雖然改變的過程不可能一蹴而就，經(jīng)歷陣痛是可以預期的，但在博弈的過程中，市場會逐步趨于理性，房子也會慢慢回到居住的本質(zhì)屬性。

（樓事紀）

2019樓市或上演4大“博弈戰(zhàn)”,要不要買房？此文由五指山買房編輯，來源于網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)載請注明出處！http://m.montania.cn/zhishi/848.html