摘要：??近期，關(guān)于今后實(shí)行商品房預(yù)售制還是現(xiàn)房銷售的討論多了起來。在過去20多年的市場化歷程中，商品房預(yù)售制度始終扮演著房地產(chǎn)市場“四梁八柱”之一的重要角色，在一定...

??近期，關(guān)于今后實(shí)行商品房預(yù)售制還是現(xiàn)房銷售的討論多了起來。在過去20多年的市場化歷程中，商品房預(yù)售制度始終扮演著房地產(chǎn)市場“四梁八柱”之一的重要角色，在一定時(shí)期內(nèi)緩解了住房供應(yīng)不足的問題，也成就了近年來行業(yè)較快的周轉(zhuǎn)速度。

??但預(yù)售制度也給房地產(chǎn)市場帶來了不少問題，“先交錢再收房”的發(fā)展模式存在很多不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致購房者往往處于被動地位，甚至面臨巨大的資金損失風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商因資金管理不善出現(xiàn)資金鏈斷裂，還會出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列問題。

??商品房預(yù)售制度的歷史功過還有待市場檢驗(yàn)，但在今后應(yīng)該實(shí)行預(yù)售制還是現(xiàn)房銷售的討論中，許多專家學(xué)者已經(jīng)把二者的利弊基本厘清，不少觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但短期內(nèi)不會全面推廣。

??現(xiàn)房銷售“風(fēng)起”

??風(fēng)起于廣東。

??今年9月，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)了《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，表示廣東省對商品房預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)研，擬“逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”。隨后相關(guān)部門出面澄清，該文件只是征詢意見稿，并非真的實(shí)施。但一場關(guān)于商品房預(yù)售制度和現(xiàn)房銷售的討論已經(jīng)由此展開。

??“廣東是住房市場發(fā)展較早的城市，當(dāng)前現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)既吻合了房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際需要，也是當(dāng)前改革開放40周年房地產(chǎn)領(lǐng)域試圖改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。實(shí)際上，深圳此前在土地出讓的時(shí)候就已經(jīng)有現(xiàn)房銷售政策出臺，所以現(xiàn)房銷售的模式是符合預(yù)期的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策對于開發(fā)商的考驗(yàn)很大，這是未來住房制度改革的方向，但也不會“一刀切”，會針對具體地塊進(jìn)行試點(diǎn)。

??事實(shí)上，早在今年4月底，福建省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳就要求福州、廈門兩市進(jìn)行試點(diǎn)，在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。而在更早的時(shí)候，杭州、南京、蘇州等城市在2016年的土地拍賣時(shí)也曾出現(xiàn)過現(xiàn)房銷售要求。其中，蘇州從2016年9月至今，累計(jì)出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。

??今年以來，除了福建省有類似要求，10月19日，合肥市還專門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營成本，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

??此外，近日，廣東省首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府也在深圳正式亮相。同時(shí)，廣東省中山市國土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”為前提條件。現(xiàn)房銷售“風(fēng)起”， 在房地產(chǎn)長效機(jī)制呼之欲出的節(jié)點(diǎn)，這對房地產(chǎn)市場將帶來哪些影響？

??大勢所趨 等待時(shí)機(jī)

??“預(yù)售制度是從香港引進(jìn)來的，最開始是考慮到商品房建設(shè)可能會遇到資金緊張，同時(shí)商品房需求量大，所以開始了商品房預(yù)售制度。但一直以來預(yù)售制度也給購房人帶來了很多困擾和糾紛，我們遇到過一房二賣、虛假宣傳（比如學(xué)區(qū)房欺詐以及其他配套等無法達(dá)到宣傳標(biāo)準(zhǔn)）、逾期交房甚至是‘爛尾樓’以及其他很多種辦不了房產(chǎn)證的情況。”秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)資深律師孫雨寒認(rèn)為，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，很多購房糾紛能得到避免。

??但從實(shí)際落地情況來看，推廣現(xiàn)房銷售仍有許多問題有待厘清。新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，借助加快建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制要求的“東風(fēng)”，適時(shí)推動現(xiàn)房銷售，有助于減少和消除一些市場亂象，也有利于房企降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)。但即使實(shí)行現(xiàn)房銷售，同樣也可能存在交易不公平問題，而且全面推廣現(xiàn)房銷售，面臨著房企資本金不足、需要修法先行、需要循序漸進(jìn)等方面的難點(diǎn)。

??例如在資金壓力方面，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，在一二線城市，房地產(chǎn)市場大都采取土建工程達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)才能預(yù)售的模式（如封頂預(yù)售），而在三四線城市，這種預(yù)售制管理模式相對寬松一些，因此，現(xiàn)房銷售下需要商業(yè)資金彌補(bǔ)的缺口會更大，融資成本上升壓力則會更大。

??關(guān)于預(yù)售制度和現(xiàn)房銷售的走向，影響最直接的是房地產(chǎn)開發(fā)商。

??日前，《中國建設(shè)報(bào)?中國房地產(chǎn)》采訪了多家房企，但不少企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，“公司認(rèn)為這個(gè)話題比較敏感，不便公開發(fā)表觀點(diǎn)。”

??一位不愿具名的華南某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在當(dāng)前的建筑工程技術(shù)和融資環(huán)境下，現(xiàn)房銷售將使開發(fā)商面臨巨大壓力，尤其對于中小開發(fā)商來說，面臨的可能是“出局”。現(xiàn)房銷售可能會在部分去化壓力大的城市進(jìn)行試點(diǎn)，但在市場維穩(wěn)的前提下，短期內(nèi)應(yīng)該不會全面推廣現(xiàn)房銷售。

??“房地產(chǎn)市場對預(yù)售制度非常敏感，特別是那些強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。雖然短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但如果現(xiàn)在取消預(yù)售制度，短期內(nèi)會帶來供應(yīng)量銳減，不利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。因此，必須在房價(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，現(xiàn)在還未到這個(gè)時(shí)期。

??但隨著越來越多的城市開始嘗試現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)市場的一個(gè)新窗口正在慢慢打開。

多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售 何時(shí)打開“新窗口”？此文由陵水房價(jià)編輯，來源于網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)載請注明出處！http://m.montania.cn/news/54.html