摘要：自2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》將正式入實(shí)操階段，它的展開將為房地產(chǎn)稅的征收起到基礎(chǔ)性作用，并推動遺產(chǎn)稅、物權(quán)保護(hù)等一攬子制度改革。那么問題來了，...

自2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》將正式入實(shí)操階段，它的展開將為房地產(chǎn)稅的征收起到基礎(chǔ)性作用，并推動遺產(chǎn)稅、物權(quán)保護(hù)等一攬子制度改革。那么問題來了，不動產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)證有何區(qū)別呢？

不動產(chǎn)證和房產(chǎn)證有什么區(qū)別

不動產(chǎn)登記實(shí)行的第一批城市是哈爾濱、長春、沈陽、大連、西安、濟(jì)南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門、廣州和深圳15個城市。也就是說這些城市居民的“房產(chǎn)證”（中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證）將陸續(xù)換發(fā)成“不動產(chǎn)證”（中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證），“不動產(chǎn)權(quán)證”證件設(shè)計初稿已出爐，并已在國務(wù)院內(nèi)部征求了中央編辦、財政部等八部委意見。

據(jù)了解，新的“不動產(chǎn)權(quán)證”和現(xiàn)在居民手握的“房產(chǎn)證”有差異，“不動產(chǎn)證”的外頁除了中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證外，在其右上角寫有不動產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記、查封登記等登記類型；內(nèi)頁內(nèi)容規(guī)定了權(quán)利人、證件種類、證件號、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價格（以萬元/平方米為單位）。

眾所周知，“房產(chǎn)證”的外頁只有中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證，并無其它內(nèi)容，房產(chǎn)證的內(nèi)頁內(nèi)容包括房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。

兩者對比得知：“不動產(chǎn)證”比房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)，因“房產(chǎn)證”對房屋使用年限和房屋價格采取了規(guī)避態(tài)度，這兩點(diǎn)是直接與公民利益相關(guān)，“不動產(chǎn)證”則對使用年限進(jìn)行了明確規(guī)定“起和止日期”和房屋取得價格，讓交易透明化、明確化。

房產(chǎn)證對期限規(guī)避?不動產(chǎn)權(quán)證書則對使用期限進(jìn)行明確

今年令人震驚的新聞之一就是國土資源部公布的幾張圖片——新制作的房地合一的《不動產(chǎn)權(quán)證書》！關(guān)鍵是內(nèi)頁的內(nèi)容，在所設(shè)計的表格上，竟然以“使用期限”來體現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利！既然是表格，自然是既適用于土地也適用于房屋！

以往，針對八、九十年代“房地產(chǎn)開發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限（之后《物權(quán)法》又表示其中住宅“自動續(xù)期”，但既然“自動”，就不應(yīng)存在“期”和“續(xù)期”。自相矛盾也無人解釋。），但房屋不是“使用權(quán)”，沒有期限，是所有權(quán)。這些年來房和地的這種不統(tǒng)一當(dāng)然非常荒誕，本應(yīng)通過修改1982年憲法和若干法律來重歸正常，讓所有宅地恢復(fù)1982年以前的私人所有權(quán)，現(xiàn)在卻朝相反方向“解決問題”了！

事實(shí)上，只要是所有權(quán)，只要是使用權(quán)，就一定是有期限的。前者是所有者的業(yè)權(quán)，后者是非所有者的租權(quán)，兩者在常識和邏輯上根本不可能附著于同一個物，一個人不會同時兼做某一棟房子的房主和房客。由于在此之前，房地權(quán)屬一直是分開記載的（指1982年憲法和1988年憲法修正案以后出現(xiàn)的新不動產(chǎn)），或者分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》上（內(nèi)頁有“權(quán)”字，即土地使用權(quán)），或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上（如上海），但分成兩頁分別表述土地和房屋，所以深層問題沒有明顯地暴露出來。

但現(xiàn)在這份新制作的《不動產(chǎn)權(quán)證書》卻把主和客放在了同一表格也是的表格上，內(nèi)在的荒謬便像火山巖漿一樣突然噴出來了——到底業(yè)主們是主還是客？是擁有自己的房子還僅是使用它？制作方國土資源部應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，面對這僅有的一頁表格，它已經(jīng)不能回避私人土地所有權(quán)的問題了——業(yè)主們或者是房屋和土地（分?jǐn)傋诘鼗蛘麎K宗地（注：具有財產(chǎn)權(quán)利的土地叫做宗地））的所有權(quán)人，或者就都不是！此時國土資源部應(yīng)該做的是與政府高層溝通，以求解決法律規(guī)定上的障礙，還眾業(yè)主一個明朗的身份，但它沒有負(fù)起這份責(zé)任，而是選擇硬性出臺這份違反最基本法理的權(quán)證，房地的“分離”就這樣被統(tǒng)一了。

可是大家要知道，在過去即八十年代以前的中國大陸，并不存在這種房地權(quán)利不一致的情景，尤其是沒有經(jīng)歷過“土改”和人民公社的城鎮(zhèn)。在城鎮(zhèn)如北京胡同或杭州老街巷，業(yè)主既擁有房屋的私人所有權(quán)，也擁有土地的私人所有權(quán)，兩權(quán)一致，而所持有的權(quán)證叫做《房地產(chǎn)所有證》。又由于是所有權(quán)，沒有任何期限。同時，1954年的憲法也早已明確規(guī)定保護(hù)這些私人財產(chǎn)（源自不同時代：清代、民國和1966年“文革”之前的中華人民共和國）。

其間眾業(yè)主雖然經(jīng)歷了“文革”的磨難——住所被外來人占有，權(quán)證被紅衛(wèi)兵暴力逼迫上繳給房管局，但在法律層次上，業(yè)主已合法登記的私人所有權(quán)當(dāng)然至今有效，無論產(chǎn)權(quán)人是否在“文革”后得以順利地返回家園?！拔母铩弊匀皇潜环穸ǖ?，“文革”初期紅衛(wèi)兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收歸國有”也當(dāng)然是無效的?！拔母铩苯Y(jié)束后的1982年3月，國家建設(shè)總局就曾發(fā)文表示：“《房地產(chǎn)所有證》是房地產(chǎn)所有權(quán)的憑證，具有法律效力”“凡在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，不論屬于國家、集體或和個人所有，均須到房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)所有證》?！?/p>

寫到這里，必須要澄清一個很普遍的認(rèn)識上的誤區(qū)，就是認(rèn)為“中華人民共和國實(shí)行社會主義的土地公有制”。但這句話其實(shí)來自1986年的《土地管理法》，它既沒有寫在1982年以前的三部憲法里，也沒有寫在忽然間宣布“城市土地屬于國家所有”的1982年憲法里。同時這種說法也沒有事實(shí)依據(jù)——如果“土地公有”是與社會主義制度相關(guān)，那么難道1949年至八十年代的中國大陸不是社會主義制度嗎？實(shí)際上根據(jù)當(dāng)時的制度設(shè)計，“公有制”只限于企業(yè)等生產(chǎn)資料，與屬于生活資料的住宅宅地及房屋毫無關(guān)系。

但是《土地管理法》的這種說法卻在三十年以來廣泛地影響了法學(xué)界和一般民眾的認(rèn)識，使得很多人一談及土地就以為涉及到了國家制度，就以為踩到了不便碰的雷區(qū)，這是非?；奶频?。

在法律用語中，每個字背后的含義都是重要的，看起來仿佛雷同的詞匯，其不同的意思就體現(xiàn)在那細(xì)微的差別中。如上述82年憲法第十條的“城市土地屬于國家所有”就屬于虛義——全民所有，而“土地管理法”卻給添了一個“權(quán)”字，變成了“所有權(quán)”（“所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)?！保?，即具體的實(shí)物土地的財產(chǎn)權(quán)，兩者含義天壤之別。

事實(shí)上，只有購買了（或繼承、受贈等）相關(guān)土地的業(yè)主才擁有這份財產(chǎn)的所有權(quán)，而非“全民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即國家所有。況且，1982年以前的私房主所擁有的土地所有權(quán)（公民私人財產(chǎn)）也并沒有被政府出錢買下來，沒有經(jīng)過任何登記程序轉(zhuǎn)移給政府。所以，《土地管理法》在表述上是違反憲法的，需要修正，而1982年憲法第十條則需要加以解釋，或者予以取消。

以上所說的是全中國城區(qū)老私房主至今擁有的土地所有權(quán)，它的性質(zhì)和脈絡(luò)非常清晰，毋庸置疑。

現(xiàn)在再說忽然間被一份權(quán)證做成“房客”的新業(yè)主，后者在土地上又究竟是什么權(quán)利呢？到底是地主還是地客呢？這種九十年代后源自政府“出讓”的土地，業(yè)主是僅有使用土地的權(quán)利，還是擁有土地財產(chǎn)權(quán)呢？其實(shí)這一點(diǎn)在房產(chǎn)價格的成分中已顯示得很清楚了：這里面是包含地價的，而且是以地價為主！地方政府把地賣給了開發(fā)商，收了地價款，而后者賣房時則把地和相關(guān)款項都分?jǐn)偟搅烁鱾€單元里（注：自動續(xù)期——房主擁有事實(shí)上的土地所有權(quán)）。換句話說，當(dāng)某個樓盤全部賣掉之后，無論是政府還是開發(fā)商都不再對這個樓盤擁有任何財產(chǎn)權(quán)利，前者此時剩下的只是行政和司法管轄的權(quán)利，這一點(diǎn)在政府與開發(fā)商之間簽署的某些土地出讓合同里寫得很清楚（原文：“國家對其擁有法律授予的司法管轄權(quán)和行政管轄權(quán)”）。而日后如果業(yè)主把自己的單元賣給他人了，所轉(zhuǎn)讓的也同時是房屋和分?jǐn)偟耐恋?，即房屋財產(chǎn)和分?jǐn)偟耐恋刎敭a(chǎn)。

所以，每個樓房單元的業(yè)主都是這份財產(chǎn)的所有人，而非這份《不動產(chǎn)權(quán)證書》表格上所顯示的有著使用期限的使用者，無論是針對房屋還是土地。

因此，八、九十年代以后的新業(yè)主也同樣是事實(shí)上的土地所有權(quán)人。李嘉誠到中國大陸做房地產(chǎn)，他的土地來源和眾單元業(yè)主的土地來源沒有兩樣，都是自政府“出讓”取得，區(qū)別只在于他擁有的地產(chǎn)比較多，而眾業(yè)主僅擁有自家的地產(chǎn)。每當(dāng)談到李嘉誠擁有上海等地區(qū)的地產(chǎn)時，人們都覺得很自然，卻沒有想想自己是不是也同樣擁有。前面已解釋：以財產(chǎn)角度定義的土地叫做“宗地”。無論擁有幾十萬平方米的宗地，還是只擁有幾平方米的宗地，權(quán)利都是一樣的。

當(dāng)然,以上所說的樓盤土地，凡還有欠債存在的，需要責(zé)任方先把債還清，才能具備合法身份，業(yè)主們也才能真正擁有合法的分?jǐn)偟耐恋刎敭a(chǎn)。這個欠債，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今沒有得到賠償。

數(shù)月前，當(dāng)國務(wù)院法制辦向公眾征求對《不動產(chǎn)暫行條例征求意見稿》的意見時，我曾起草過一份有八百名城區(qū)老私房主參與簽名的意見書，在權(quán)證角度，一方面要求歸還“文革”中強(qiáng)行收走的《房地產(chǎn)所有證》，另一方面也要求國土部印制新的私人土地所有權(quán)證，以便后人繼承父輩已經(jīng)合法登記的財產(chǎn)。同時，還希望給全國所有的新業(yè)主也簽發(fā)《房地產(chǎn)所有證》。意見書里表示，歸還和制作祖宅的土地所有權(quán)證，不用修改八二憲法就可做到（因“法不溯及既往”），而對于商品房新業(yè)主的土地所有權(quán)證，需要先對八二憲法做出修訂。

購房知識:不動產(chǎn)證和房產(chǎn)證有什么區(qū)別此文由小沈編輯，來源于網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)載請注明出處！http://m.montania.cn/zhishi/685.html