摘要：??深諳資本運作之道的“最牛散戶”黃熾恒，終于攜公司邁出了赴港上市的第一步。10月22日，海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）向港交所遞交上市招股書，正...

??深諳資本運作之道的“最牛散戶”黃熾恒，終于攜公司邁出了赴港上市的第一步。10月22日，海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）向港交所遞交上市招股書，正式加入內地房企赴港上市的大潮。

??從整個房地產行業看，資本“入冬”，融資成本攀升，許多內地中小房企選擇轉戰港股。此前，正榮地產、弘陽地產、美的置業以及大發地產已經成功在港上市，算上正在排隊的恒達集團、銀城國際、德信地產等，今年以來已有近10家內地中小型房企踏上了赴港上市的征途。

??數據顯示，截至10月23日，港股市場中，2018年地產行業的新上市公司為9家，而2017年只有6家，2016年為7家。包括內地房企在內，目前已有20家房企向港交所提交了申報稿謀求上市，其中15家為2018年新增。

??作為創立于上世紀90年代的老牌粵系房企，海倫堡早期曾在廣州番禺的高端市場名噪一時，但之后在全國化擴張中一度“失聲”。在行業集中度快速提升的今天，海倫堡希望通過上市獲得資本支持的意圖非常明顯，但挑戰也擺在面前。

??昔日番禺“高端王”尋求突圍

??海倫堡前身為廣東中頤投資集團有限公司，1998年于廣州番禺成立。其創始人黃熾恒，曾因對上海萊士(002252,股吧)和新寶股份等一系列成功投資而被稱為“最牛散戶”。

??招股書信息顯示，海倫堡目前業務涉及地產開發、金融產業、商業管理、物業管理、大健康產業、科創產業、文化旅游產業。眾多業務類型中，開發住宅物業、少量的商業物業和創意科技園為海倫堡主營業務。

??例如，海倫堡在番禺先后開發了華錦新城、中頤海倫堡、海倫堡御院、花樣年華、流金歲月等項目。得益于此，早期的海倫堡幾乎壟斷了番禺南部整個高端市場，成為盤踞在番禺樓市的“高端王”。

??方向決定命運，時運迎來轉折。除了產品打造能力，房企的戰略選擇攸關生死。2014年，黃熾恒對外表示，房地產業在黃金時代后已進入困難期，多種因素將制約未來發展。

??但從成立時間看，海倫堡卻可謂“恰逢其時”，與合景泰富、時代中國等房企屬于同區域、同年代成立的粵系房企。時代地產和合景泰富多年來堅持重倉布局珠三角，隨著城市群效應日益集聚，兩者業務均得到了較快發展。

??昔日對于大局的錯判，直接導致海倫堡錯失一輪黃金發展機遇。海倫堡曾動搖了在廣州大本營深耕的決心，將戰略目標對準二三線城市，拿低價地，并下沉調整產品定位。由于布局的項目多位于地段較偏的區域，海倫堡最初的擴張并不順利，在長沙、武漢、惠州等城市的項目都曾遇困，一定程度上拖累了早期發展的步伐。時至今日，同一起跑線上的時代地產和合景泰富在圈內已分得一席領地、風生水起，海倫堡正奮力追趕，以縮短在“跑道”上的差距。

??克而瑞發布的數據顯示，2016年和2017年，海倫堡的流量銷售額分別為185.7億元和351.1億元，同比大幅增長。2018年，海倫堡業績依然保持較快的增長速度。1~10月，中國房企銷售TOP100排行榜中，時代中國以475.8億元的銷售額排行第46位；合景泰富緊隨其后，以475億元排行第47位；海倫堡則以375億元的銷售額排行第57位。

??此前，海倫堡曾在內部提出2018年實現銷售額500億元的目標。在剩下的兩個月時間里，海倫堡距離“終點”尚有一段距離。

??大幅拿地擴張致負債攀升

??在上一輪市場周期中，“低地價”策略雖然拖慢了海倫堡的擴張步伐，但其得以用較低的成本擴張布局，搭乘上我國城鎮化推進的“列車”。一些原本區位較偏的土地價值躍升，給海倫堡帶來利好。

??今年以來，海倫堡拿地動作頗為頻繁，區域集中在一線城市周邊及二線熱點城市。7月30日，海倫堡首入浙江，以5.2億元競得嘉興平湖商住地，溢價率14.13%，擴展了長三角版圖。8月，海倫堡以8.1億元競得江蘇蘇州昆山一宅地，溢價率20.85%；同月在浙江余姚，以總價8636萬元競得一地塊。9月10日，江蘇蘇州太倉出讓4宗涉宅地塊，海倫堡以底價3億元競得一地塊。

??不計拿地面積及金額，單就拿地數量及頻率看，海倫堡在土地市場活躍的身影便賺足眼球，足見其逆勢擴張土地儲備的意圖。

??股權收購也是海倫堡實現擴張的途徑之一。僅今年上半年，海倫堡便達到了去年全年的收購規模。招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡分別收購了4、9、21和21家公司的股權。

??截至2018年8月31日，海倫堡在全國擁有112個處于不同開發階段的項目，總建筑面積約2340萬平方米，涉及珠三角地區、長三角地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12個省（直轄市），共31個城市。

??在住宅物業開發方面，招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡來自物業開發及銷售的收益分別為97.39億元、141.23億元、142.21億元和38.45億元，分別占同期總收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

??隨著大規模擴張，海倫堡的銷售業績水漲船高。2015年，海倫堡業務經營獲取的總收益約98.02億元，未邁進百億元門檻。2017年，海倫堡年度總收益已增至143.56億元。2015年至2017年，海倫堡經營收益的復合年增長率21%；同期溢利分別為8.36億元、28.98億元和19.8億元，復合年增長率53.9%。

??但大肆擴張下，海倫堡的財務壓力逐漸顯現，現金流緊張、償債壓力倍增成為緊要矛盾。從招股書透露的數據看，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡擁有的現金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元和51.55億元，同期未償還借款總額分別為83.61億元、128.74億元、205.04億元及243.2億元。

??作為最能直觀反映房企債務水平的數據，海倫堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的凈債務權益比例分別為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，顯示出償債壓力較大。

??上市利好與挑戰并存

??據了解，海倫堡早在2015年就已啟動上市計劃。內部人士早前透露，2018年，海倫堡“有機會就會上市”。但股市大行情轉冷，其籌備三年等來的港股之旅很難一帆風順。

??從行業看，隨著融資渠道持續縮緊、房企融資成本不斷走高，行業集中趨勢與規模化競爭加劇，中小房企在夾縫中求生存的境況愈發窘迫。在投融貸難的關口前，為追求規模化擴張并獲更多話語權，許多房企在高負債的狀態下紛紛赴港上市。

??同策研究院院長助理張宏偉表示，內地中小房企近兩年規模化擴張速度較猛，赴港上市的主要原因是希望通過資本市場解決融資問題，助推未來繼續擴張。

??香港中原金融集團金融科技部總經理嚴高樂分析稱，在樓市和股市“寒冬”下，“折價”發行成為常見現象，再考慮此前某內地房企上市首日即破發，海倫堡選擇此時上市應該早有權衡，“考慮大環境變化，若再晚恐真的無法上市”。

??雖然上市在一定程度上能打通融資渠道，但并不意味著一帆風順。嚴高樂認為，目前破發在港股發生概率較大。如海倫堡遭遇破發并受其影響，融資持續低于預期，將面臨如何分配資金以保持穩定擴張和正常營運等問題。

??但在蘇寧金融研究院特約研究員江瀚看來，中小房企赴港上市的主要原因還是獲得第一筆融資，而后股價漲跌對本身影響有限，這才是房企在破發潮下仍熱衷上市的原因。“現在香港市場也不看好房企。所以即便成功上市，但整體發展依然處于受限狀態。”江瀚說。

??海倫堡披露的招股書顯示，其融資將用于擴張收并購、開發現有物業和一般營運資金三大用途。

??“海倫堡很可能是今年最后一個赴港上市的內地房企。市場環境不好，窗口期即將關閉，但因認購等相關程序已經履行，今年12月或明年1月成功上市的可能性較大。至于德信地產等后面排隊上市的房企，最大的問題是誰來認購股票。現在地產股公開認購的興趣很少。”奧陸資本總裁兼投資總監、花旗銀行原董事總經理蔡金強表示。

??在中小房企面臨生存壓力的行業背景下，海倫堡走出赴港上市第一步后，未來對戰略發展還有哪些計劃？《中國建設報?中國房地產》據此致電海倫堡有關負責人，對方稱：“公司已向聯交所申請上市，目前不方便回應采訪，所有信息以上載至聯交所的數據為準。”

海倫堡赴港上市：能否再續昔日“高端王”榮光此文由萬寧房價編輯，來源于網絡，轉載請注明出處！http://m.montania.cn/news/79.html